В марте должна завершиться крупнейшая в истории страны амнистия — «дачная», которую объявили в 2006 году. В течение 12 лет граждане могли оформить в собственность свои земельные участки и находящиеся на них строения в упрощенном порядке. Но к 2008 году из 30 млн собственников амнистией смогли воспользоваться лишь 100 тысяч. В 2015 году число «амнистированных» выросло до 10 млн, право легализовать свои участки и постройки получили также жители Крыма и Севастополя. Но, поскольку это количество все же было далеко от ожидаемого, «дачную амнистию» продлили до марта 2018 года.
«Дачную амнистию» объявили в 2006 году. Официально она именуется «оформлением в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», закрепленным принятым тогда соответствующим федеральным законом. И с того времени «дачной амнистией» могли воспользоваться те, кто получил право на пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование участком, предоставленным до октября 2001 года – даты вступления в силу Земельного кодекса РФ. Упрощенный порядок оформления вводился не только для земельных участков, но и для дачных домиков, гаражей, бань.
При том, что в стране миллионы людей жили в домах или пользовались земельными участками на основании решений советских органов власти, которые давно канули в Лету, – сельских советов или колхозов‑совхозов, что подтверждалось лишь выданными ими справками порой полувековой давности, новый порядок снимал огромный объем проблем как для людей, так и для властей. Чтобы «амнистировать» свое загородное владение, требовался минимальный пакет документов – достаточно было подать заявление в Росреестр, заполнив декларацию на объект недвижимости, минуя длительные разрешительные процедуры местных властей.
Таким образом, владельцы земельных участков получили легальное право распоряжаться ими (продавать, дарить и т. д.), даже если в государственном кадастре недвижимости не было сведений об их границах и точной площади. Более того, разрешалось не уточнять границы государственного или муниципального участка, если за счет него гражданин изменял собственное земельное владение.
Изначально предполагалось, что «дачная амнистия» продлится недолго. Не в последнюю очередь это было связано с мошенничеством при продаже земельных участков, границы которых не определены. Однако упрощенный порядок для желающих «амнистировать» свои владения невероятно усложнили, и органы прокуратуры зафиксировали множество нарушений в виде издания незаконных правовых актов местных властей и длительности бюрократических процедур. В результате к 2008 году из 30 млн собственников амнистией смогли воспользоваться лишь 100 тыс. В 2015 году число «амнистированных» выросло до 10 млн, право легализовать свои участки и постройки получили также жители Крыма и Севастополя. Но поскольку это количество все же было далеко от ожидаемого, «дачную амнистию» продлили до марта 2018 года.
Запрет не вышел
Сокращать «дачную вольницу» стали год назад, с января 2017 года. Для получения свидетельства о регистрации права на объект недвижимости теперь нужно предоставлять технический план на него. Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру, который произведет необходимые обмеры и поставит объект на кадастровый учет.
А в конце прошлого года было объявлено о том, что с 1 января 2018‑го вводится запрет на распоряжение земельными участками, по которым не было проведено межевание. Информация эта, как выяснилось, не соответствует действительности, но шум возник из-за путаницы в законодательных актах. Распутать этот клубок «Деловому еженедельнику «Профиль» помогла вице-президент и адвокат Московской коллегии адвокатов «ГРАД» Александра Цветкова. Действительно, изменения 2014 года в законе «О государственном кадастре недвижимости» предусматривали такой запрет. Но он был отменен поправками в «отдельные законодательные акты», введенными с 1 января 2017 года. Правда, остается распоряжение правительства № 2236‑р, на которое и ссылаются теперь СМИ, анонсируя обязательное межевание земельных участков. Однако этим распоряжением утверждается лишь «дорожная карта», пункт 21.4 которой предусматривает запрет на внесение в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) «в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков».
«При этом указывается, что данное положение должно быть установлено федеральным законом, – объясняет Александра Цветкова. – В настоящее время закон с соответствующим требованием не принят, и этот срок не является обязательным, а имеет лишь рекомендательный характер».
Законодательство не предусматривает никакой конкретной даты введения обязательства на межевание земельных участков, подтверждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Лилия Щербакова, и Росреестру даже пришлось давать на сей счет специальное разъяснение. «Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей земельных участков, и сроками не ограничиваются», – говорится в официальном сообщении ведомства.
Пограничные споры
Несмотря на это, легализовать границы своих владений (провести межевание и зарегистрировать его в госреестре) было бы нелишним, считают юристы. И дело не в наличии или отсутствии законодательных запретов, а в последствиях, которые могут ожидать тех, кто этого не сделает.
Доля земельных участков с неопределенными границами довольно высока, говорит юрист практики разрешения споров юридической фирмы Eterna Law Анастасия Серова. «При этом зачастую владельцы либо не предпринимают попыток устанавливать границы, либо терпят неудачу в связи с пересечением границ участка с границами иных участков, что влечет необходимость обращаться в суд», – поясняет она.
Рисков, с которыми сталкиваются владельцы «безграничных» участков, довольно много. Например, часть такой территории могут захватить соседи, говорит Александра Цветкова. «При межевании кадастровый инженер берет официальное согласие соседей, что ваш забор установлен именно там, где ему положено, и не захватывает чужую территорию», – объясняет она преимущество легализации. Кроме того, говорит адвокат, в практике часто встречаются случаи, когда в документах на землю указан лишь ориентировочный адрес (например, «вблизи деревни N»). «В таких случаях земельный участок не привязан к конкретным геодезическим точкам, и возникают судебные споры о том, чей же это земельный участок», – рассказывает Цветкова.
По ее словам, проблемы могут возникнуть и с уплатой налогов: при отсутствии точных данных о размерах земельного участка и верного установления кадастровой стоимости размер налога может быть больше, чем мог бы быть. Кроме того, если у участка нет описания границ, то его владельцу может грозить и штраф за самовольный захват земли, размер которого варьируется от 5 тыс. до 100 тыс. рублей.
Внесение сведений о границах земельного участка в ЕГРН позволит исключить споры о них со смежными землепользователями, говорит Лилия Щербакова. В судах же, по ее словам, в настоящее время полно таких дел. Это, в частности, иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о признании права собственности на него, о выделе земельной доли из общей долевой собственности.
Все зависит от обстоятельств
Однако межевание – процедура недешевая, а главное, далеко не простая и не исключает необходимости впоследствии обращаться в суды, отмечает Анастасия Серова. Ситуации бывают разные, говорит Александра Цветкова: одним потребуется на оформление участка несколько месяцев, другим несколько лет – «все зависит от обстоятельств и наличия всех необходимых документов».
«Разузнать, есть ли в Государственном кадастре недвижимости точное описание границ ваших соток, можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта», – разъясняет Цветкова. – Там нужно ввести кадастровый номер или адрес участка. Если появится формулировка «без координат границ», это значит, что расположение участка в кадастре указано ориентировочно и нужно проводить межевание».
Услуги кадастрового инженера по проведению межевания «шести соток» обойдутся в 10–15 тыс. рублей. Искать специалиста следует в «Реестре кадастровых инженеров» на официальном сайте Росреестра, там содержится информация об их квалификационных аттестатах и контактные данные. Затем через тот же портал Росреестра или многофункциональные центры с заявлением и сформированным пакетом документов следует обратиться в Кадастровую палату. Кадастровый паспорт с зарегистрированными границами земли должен быть изготовлен в течение 10 рабочих дней, говорит Цветкова. Но это произойдет только в том случае, если нет споров между соседями либо муниципальными властями. «В ходе проведения межевания может всплыть наложение границ участка с соседними или несоответствие площади фактических границ площади, указанной в правоустанавливающих документах, – рассказывает адвокат. – Это самые распространенные случаи в судебной практике по земельным спорам».
Ошибки в ранее проведенном межевании встречаются очень часто, отмечает Александра Цветкова, а исправлять их собственник будет за свой счет. С требованием исправления технических ошибок, допущенных органами регистрации (описок, опечаток, грамматических и арифметических неточностей), в суды приходится обращаться то и дело, соглашается Лилия Щербакова. А есть еще и реестровые ошибки – воспроизведенные в ЕГРН неточности межевых и технических планов, карт, актов обследования, которые тоже придется исправлять в суде.
Несмотря на все эти сложности, межевание земельных участков пока остается делом добровольным. Но ситуация может измениться совсем скоро. В ноябре прошлого года правительством был внесен в Госдуму законопроект, который предусматривает снос самовольных построек и изъятие земельных участков под ними. Соответствующие изменения предполагается внести в Гражданский кодекс, а в силу они могут вступить уже с июля 2018 года. А согласно уже действующим нормам ГК, самовольными называются постройки, «возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке», или на участке, «разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта».
А ведь кроме «дачной амнистии» есть еще и «лесная», которую запустили летом 2017 года и суть которой заключается в легализации частных владений, пересекающихся с участками леса. Таких пересечений официально насчитывается 377 тыс.,но, по данным на октябрь прошлого года, амнистией воспользовались лишь 50 человек. Проблема тут и в том, что в госреестр в настоящее время внесено лишь 25% лесных площадей, и в том, что не был выработан сам механизм «амнистии», из-за чего Росреестр многим в этом праве отказывает.
0
44.25
